appraise72 (appraise72) wrote in toptyumen,
appraise72
appraise72
toptyumen

Categories:

Нефть и недвижимость: биржа и рынок – индексы и цены

Републикация стародавненького «секретненького материальчика» Зависимость цен на недвижимость от биржевых индикаторов

Вводные
Первоначально хотел назвать материал «зависимость от мировых цен на нефть и фондовых индексов». Но для нашей страны это фактически одно и то же, и я не шучу. Чтоб не быть голословным, давайте посмотрим пару картинок, словно из развивающей серии для детей с отставанием в умственном развитии «Найди 10 отличий». Графики в открытом доступе, публично размещённые для неограниченного круга лиц на официальном сайте Инвестиционной компании «Финам».
Биржевые цены на нефть

Динамика Индекса РТС

Согласитесь, не нужно быть вундеркиндом, чтобы подметить прямую и пропорциональную зависимость обоих показателей.  Это означает, что аппроксимация зависимости в общем случае производится одним из видов уравнений регрессии. Условно по шкале X откладывается значение цены нефти, а по Y – соответствующая моменту величина Индекса РТС. Затем проводится регрессионный анализ и находится уравнение соответствующего вида. Я этим здесь заниматься не буду. Кое-кто, в том числе в Тюмени, это делает, например Компания БрОК. Причём, на полном серьёзе, основательно и скрупулёзно. Но лично я это всерьёз не воспринимаю, и как-нибудь, даст Бог, если доведётся, то напишу отдельную статью почему. Впрочем, и из этого очерка уже многое будет понятно.

Лично мне точно не нужно получать степень д.ф-м.н., как и любому другому разумному человеку, чтобы на пальцах сосчитать, что это соотношение примерно равно 17-19, и в среднем около 18, потому что это просто напросто видно. То есть, грубо: цена на нефть, умноженная на 18, будет примерно равна значению Индекса РТС. Не сложно подметить и наличие пределов, некоего «коэффициента торможения», так сказать. Поскольку явно заметно, что чем ниже цена на нефть, тем ниже этот множитель. Например, соотношение при текущей цене составляет уже ~19, а при ценах $41-47 составляло около 12-13. Впрочем, бывало и сильно больше (в докризисные времена до 38) и много меньше (всего 4 после дефолта 1998 года). Но в среднем колебания происходили всё же около этого уровня. Что-то он, стало быть, да значит. Честно скажу: «Не знаю что!», - и выяснять пока тоже лень. Примем, давайте просто за некую данность и пойдём дальше. Тем более, там этот мультипликатор появится ещё в дальнейшем, и с совсем уж неожиданной стороны.

Важно подчеркнуть, что сильно падая или значительно взлетая, множитель этот, это соотношение всё равно возвращалось к своей норме 17-19.  Итак, основа для прогнозирования Индекса РТС такова: ожидаемое его нормальное значение находится в диапазоне  примерно между числами  выраженной в долларах цены нефти (Brent в данном случае) умноженной на 17 снизу и на 19 сверху. Остальное несёт в себе риски перегрева или недооценки. Этот вывод адресован тем, кто пытается играть на бирже. Я же лишь уточню ещё одну деталь – цены на нефть первичны, а биржевой индекс вторичен, нефть по отношению к отечественной бирже фундаментальна, а котировки бумаг производны уже от неё. Это важно! Дальше, когда дойдём до прогноза цен на недвижимость, хочу чтобы помнили, что «нефтяной» расчёт будет главным, а «биржевой» второстепенным, хоть и важным тоже, но лишь для корректировки первого.

Нефть же первична, поскольку это мировая экономика, её совокупный спрос и развитие. Можно, если хочется, следить за другими сырьевыми товарами, за иными энергоносителями, за металлами, даже за продовольствием, если угодно. Но всё упрётся в нефть. Всё равно всё упирается в неё. Это «кровь» индустриального мира, главное химическое сырьё и основная «пища» машин и моторов. Это «жизнь» современной экономики, кто бы чего ни говорил про постиндустриальный мир, «новую» или «зелёную» экономику – всё это пока только полупустые разговоры. Душа мира, в котором мы живём – нефть. Она же ей и останется ещё долгое и долгое время. А теперь перейдём, собственно, к недвижимости.

Биржа
Очень симпатичную и изящно  масштабированную диаграмму, характеризующую связь между динамикой прироста фондовых индексов и цен на недвижимость я ещё полтора года назад подглядел у Михаила Леонидовича Хазина (кто не знает – это популярный независимый макроэкономист-алармист и создатель Теории  кризиса). Размещена она была на сайте Компании экспертного консультирования НЕОКОН, президентом которой Михаил Леонидович и является. Но выложена была на главной страничке и, потом сменилась другим материалом. Ни сохранить, ни скопировать её я не успел, да и не догадался, растяпа, а теперь и вовсе нигде найти не могу. Так что, верьте на слово.

Соединение графиков на ней показывало повторение динамики биржевого роста или падения на рынке недвижимости с отлагательным по времени наступлением примерно в полгода. Больше я ни у кого такой не видел. В том смысле, что именно средний за период прирост условно «на столько-то» процентов на бирже и масштабированный относительно него прирост через полгода средних же цен на рынке недвижимости. На Московском конечно, рынке, причём рынке жилья. Подозреваю, что для Хазина и его нэоконсультантов такая именно зависимость, как относительная скорость роста цен, была тоже находкой. Потому и исчез материал, что включён, наверное, теперь в его платные, коммерческие уже, на продажу, обзоры о рынке недвижимости.

Тем нее менее, о некоторой корреляции биржевых индикаторов с ценами на недвижимость, пишут уже давно, многие и часто. Выявление полугодичного лага между ними, также общеизвестный факт. Для примера, приведу ссылку на одну из неплохих, стройных и толковых статей: =условноора года назаду.щё долго и ь.бы чего ни говорил про постиндустриальный мир, новую экономику ильствием, если угодно. Как колебания цен на фондовом рынке отражаются на рынке недвижимости? - очень рекомендую, всё понятно и довольно наглядно. В статье речь, конечно же, в первую очередь о Московских ценах, а они номинированы традиционно в долларах США, то есть как раз в валюте, в которой и Индекс РТС номинирован (кстати, специально его потому и использовал). А вывод прост, как слеза младенца: куда и с какой силой и скоростью идёт биржа сегодня, в эту же сторону через полгода также и с повторяющейся динамикой пойдут и цены на недвижимость.

В Тюмени, правда, уже давно не всё так однозначно, но влияние рынков капитала, безусловно, в сильной мере сохраняется. Сам я, повторяю, этот индикатор использую лишь, как проверочный, вспомогательный к прочим. И никому не советую слепо и прямолинейно его применять, а тем более пользоваться «точными» уравнениями, не известно для кого создаваемыми и ради чего публикуемыми некоторыми вышеназванными представителями экспертного сообщества. Кроме как, конечно, скуку собственную убить, гибкость пытливого ума проверить и отвлечённое любопытство удовлетворить. Но! Как некий ориентир, в качестве некоторого указателя и предупреждающей координаты – это много лучше, чем гадание на кофейной гуще или с подбрасыванием монетки. Любо-дорого и красиво не получится, это ясно, но нечто существенное, важное, прямо коррелирующее с недвижимостью, вы, очевидно, непременно ухватите. А это уже не плохо, к тому же очень часто будет раз за разом оправдываться.

Нефть
Впервые об этом ориентире несколько лет назад мне рассказал уважаемый тюменский риэлтор, известный шахматист и мой добрый друг Бессараб Всеволод Владимирович из агентства «Департамент недвижимости». Сказал тогда: «Юра, смотри за нефтью, как она себя ведёт, то же самое будет примерно через полгода, максимум через год, и в недвижимости». Я запомнил.

Тем более что это выглядело довольно логично:  высокие цены на нефть – большой экспорт - положительный торговый и платёжный баланс – бездефицитный бюджет – рост денежной массы – увеличивающаяся ликвидность – рост кредитования и инвестиций – рост цен на капитальные активы. Или другая похожая и не менее основанная веточка рассуждений: рост цен на нефть – приток валютной выручки – просачивание части сверхприбыли в смежные отрасли – рост доходов населения – рост сбережений – уверенность граждан в завтрашнем дне – предъявление спроса на недвижимость – рост цен на жильё. В обоих случаях, кстати, на увеличение количества условно свободных денег, первым отреагирует фондовый рынок. А дальше уже можно придерживаться логики прогноза, предложенного в предыдущем разделе.

Впрочем, довольно часто писали, и сейчас много пишут о корреляции цен на нефть и на недвижимость именно между собой. Из конкретных и чётких, встречавшихся мне материалов, вот: Аналитики обнаружили связь между ценами на нефть и недвижимость в Москве. Кстати, в отношении жилья в столице нашей Родины, эта зависимость вообще поразительно разительна и в очень упрощённом виде может быть представлена элементарной формулой: Цены на жильё = Цена на нефть, умноженная на 50. Думаю, всё потому, что рынок Московской недвижимости, как и оба исследованных биржевых (что сырьевой, что «бумажный»), имеют все признаки классических спекулятивных пузырей, когда себестоимость добычи, производства, эмиссии или строительства, мягко говоря, не имеет никакого отношения к уровню цен. А определяют их почти исключительно рыночное соотношение спроса и предложения. А для них главное – это монетарные факторы: есть ликвидность, есть деньги – держатся и цены; а иссяк поток нефтедолларов, нет денег, так и – цены, гудбай!

Для Тюмени же, опять должен сказать, что не всё так однозначно и очевидно. Советую присматриваться к нефтяным ценам всё-таки более внимательно, чем к фондовым индексам. Но всё равно воздерживаться от применения расчётных фикций сложных (более чем в пару арифметических действий) инструментов, Там, как говорит теперь молодёжь, «всё сложно» (я же обычно воспринимаю такое высказывание, как признание, как запутано всё настолько, что рассказчик и сам ничего толком не понимает). Следите, друзья, за неизбыточностью умозаключений. Как-нибудь я продемонстрирую, какие чудовищные ошибки в расчётах совершал сам, поддавшись соблазну сделать хорошее ещё лучшим. И тогда уж, действительно, лучше бы разложить карты или попробовать погадать на бараньей лопатке. А вот как ориентировочный индикатор развития, здоровья и стабильности ситуации, цены на нефть, тем более в сырьевой, да ещё и главным образом, непосредственно нефтяной же экономике, вполне себе показательны.

Выводы. Собственно, о Тюмени.
А сейчас вы, уверен, будете удивлены. Цены на жилую недвижимость в Тюмени тоже встроены в описанные зависимости. И формула «на пальцах» следующая: Цены на жильё = Цена на нефть, умноженная на 18 (точнее на 17-19). Вот вам и наш ранее найденный мультипликатор!  На сегодня, как нетрудно подсчитать, это соответствует диапазону $ 1 660 – 1 856 (примерно 1 760 в среднем). Учтём, что при таком раскладе, формулы для цены жилья от биржевого индекса просто не будет, а будет банально число самого Индекса РТС, выраженное в USD, то есть, приблизительно $ 1 880. Тогда прогноз о том куда, с этой точки зрения, «потащит» нас рынок в ближайший год принимает вид следующего заключения: движение пойдёт к средним ценам в районе $ 1 660 – 1 880, при стремлении к $ 1 760 – 1 860. Хочу, обратить внимание, что если бы мы делали прогноз год назад на сегодня, то он был бы таков: диапазон 1 360 – 1 520 при стремлении к 1 440 – 1 500. В Тюмени цены рублёвые, но с курсом доллара предлагаю самим досчитать все цифры. А заодно и решить для себя, адекватна ли такая простецкая техника прогнозирования, или нет. Лично мне представляется, что как некоторая основа, некий маячок в туманном будущем, для непрофессионалов вполне подходит. Дарю.
20 января 2010 года
Tags: Тюменская область, Тюмень, бизнес, интересное, интересные факты, история, недвижимость, нефть, разговоры, разговоры на кухне
Subscribe

  • Крачки

    Крачки обычно теряются на фоне чаек, никогда их не фотографировал. А эта парочка неплохо спозировала, я не поленился расчехлить фотокамеру. Правда,…

  • Сколько подснежников может быть на заповедном острове?

    Похоже это становится традицией, на майские мы едем фотографировать подснежники на остров Козлов мыс, памятник природы неподалеку от Тюмени.…

  • Кликуны

    Лебеди-кликуны в апреле у нас встречаются уже в большом количестве. Попадались они мне нынче и большими группами, и отдельными парами. Именно пара…

promo toptyumen october 4, 2012 12:04 19
Buy for 1 000 tokens
Вас приветствует тюменское сообщество toptyumen! Убедительная просьба соблюдать следующие правила: 1. В сообществе приветствуются записи следующей тематики: новости Тюмени и Тюменской области, информация о мероприятиях, акциях, конкурсах, проводимых в Тюмени и в ЖЖ, анонсы встреч…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments